MANUTENÇÃO PREVENTIVA & PLANO DE MANUTENÇÃO - Florianópolis - O que é ?

O que é a manutenção predial em condomínios?

Como é feito o plano de manutenção para condomínios? 
Por que fazer a manutenção preventiva x manutenção corretiva?
Quando fazer o plano de manutenção?

Questionamentos corriqueiros, mas ainda pouco conscientizados pelos proprietários de unidades residenciais constantes em um condomínio multifamiliar e/ou condomínios comerciais.

A  manutenção predial é definida por norma NBR 5674:1999 e composta por um conjunto de atividades técnicas e administrativas com a função de conservar ou recuperar a funcionalidade e o desempenho da edificação e de seus componentes, mantendo a segurança do imóvel para o uso. 

Como vimos no post "MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA PARA CONDOMÍNIOS - Florianópolis - Relação entre investimento e retorno", a manutenção preventiva pode representar uma economia de até 5X se comparada à manutenção corretiva (executada tardiamente para recuperar/restaurar a função de um sistema ou de seus componentes). 

A manutenção preventiva, só pode ser executada mediante um planejamento prévio, o qual deve ser executado por um profissional de arquitetura ou de engenharia civil, o qual é disposto num documento técnico denominado PLANO DE MANUTENÇÕES PREDIAIS. 

Para a elaboração do Plano de Manutenções Prediais para um condomínio, o profissional habilitado utiliza todos os dados administrativos e técnico que sejam colocados a sua disposição quais eles:

• Projetos: arquitetônico, estrutural, preventivo contra incêndio e SPDA;
• Memorial descritivo;
• Manual de operação, uso e manutenção e/ou Manual do síndico;
• Documentos administrativos como; Atas de reuniões de condomínios que constem indicações de problemas prediais; OS (ordens de serviços) e contratos de manutenções já executadas;
• Laudos de vistoria ou periciais (caso existam);
• Entrevistas com os gestores do condomínio;

É feita então uma vistoria técnica em todos os sistemas prediais e componentes do condomínio gerando um Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP).

Por meio dessas ferramentas faz-se a constatação da real situação construtiva da edificação até os limites da propriedade, indicando todas as manifestações patológicas com relatório fotográfico e indagação de causas e origens. 

A elaboração do LTIP segue requisitos e procedimentos instituídos pela Norma de Inspeção Predial IBAPE/SP (2011) e apresenta em seu corpo a análise para gerenciamento de risco com a utilização da Metodologia GUT, que atende aos requisitos de (G) gravidade, (U) urgência e (T) tendência, quanto à classificação das patologias identificadas pelo inspetor em relação ao risco ao usuário e ao patrimônio em avaliação. Também utiliza como base de elaboração a NBR 15.575/2013 – Norma de Desempenho e a NBR 13.752/1996 – Perícias de Engenharia na Construção Civil.

Com o LTIP em mãos o profissional elabora o Plano de Manutenções Prediais para o condomínio avaliado. O Plano de Manutenções é elaborado segundo procedimentos instituídos em norma, NBR 5674/1999 - Manutenção de Edificações - Procedimentos; NBR 15.575/2013 - Edificações Habitacionais - Desempenho;  NBR 14.037/1998 - Manual de Operação, Uso e Manutenção das edificações - Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação; NBR 5462/1994 - Confiabilidade e Mantenabilidade.

O momento mais apropriado para se instituir um plano de manutenção no condomínio é já nos primeiros anos após a entrega pela construtora. Com o memorial descritivo e o manual de operação, uso e manutenção cedidos pela construtora/incorporadora no ato da compra das unidades autônomas faz-se o primeiro Laudo Técnico de Vistoria e elabora-se o plano para inicio das ações preventivas que irão manter a vida útil dos sistemas e componentes evitando perda precoce de desempenho e funcionalidade e ainda vão permitir o treinamento do pessoal (sindico, zelador, demais funcionários) de forma mais eficiente, planejamento dos investimentos nas manutenções (evitando gastos não previstos em rateios), promovendo economia de até 5x e ainda mantendo a segurança, a salutabilidade e o valor do patrimônio ao longo dos anos.  

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MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA PARA CONDOMÍNIOS & PLANO DE MANUTENÇÃO - Florianópolis - Relação entre investimento e retorno

Quem procura um imóvel para a compra e deseja executar a aquisição de um patrimônio, busca:

• Segurança na habitabilidade do seu imóvel
• Gerenciamento eficiente dos recursos do condomínio
• Valorização do imóvel frente ao mercado, para futuras negociações
• Garantia de desempenho e funcionalidade dos sistemas 
• Vida útil máxima e prolongada
• Evitar investimentos imprevistos causados por problemas construtivos que poderiam ser evitados.

Há que se esclarecer que para o edifício preservar suas características estéticas, funcionais e de segurança é necessário que ocorram manutenções de forma periódica e sistemática. A ação natural da edificação é o envelhecimento, assim como qualquer corpo ou matéria do planeta. Os materiais que compõem os sistemas construtivos não são eternos, nem mesmo o concreto, e para garantir os direitos dos proprietários e maior entendimento ao tema a NBR 15575  - Edificações Habitacionais - Desempenho, traz em sua parte: Requisitos gerais, os gráficos a baixo.

Comportamento do desempenho ao longo do tempo de uso mediante as intervenções de manutenções

Desempenho de edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Parte 1: Requisitos gerais ABNT/CB 02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil CE 02.136.01 - Desempenho de Edificações

Observa-se ainda o fato de que os valores investidos pelo condomínio aumentam exponencialmente se comparadas as ações de manutenções preventivas com os investimentos de manutenções corretivas, conforme demonstra a Lei de Sitter - 1984, a baixo:

Lei de Evolução de Custos (SITTER, 1984) em função do período de tempo de vida da edificação

Os gráficos a cima indicam claramente como o investimento em manutenções preventivas representam o fator mais importante se pensarmos em economia real ao longo do tempo de vida da edificação e manutenção do desempenho, da funcionalidade e do valor patrimonial do imóvel. 

Flávia Zoéga A. Pujadas teve o artigo "Investimento Pró Ativo", publicado na Revista Construção Mercado, ed. Pini, no qual apresenta a relação entre a negligência de investimentos na atividade de manutenção e a evolução na perda de valor nos imóveis.

Valor da manutenção na valorização do imóvel

Fonte: Pujadas (2007)

Sendo o estado de conservação "A", a situação de melhores e eficientes investimentos em manutenção e o estado de conservação "I", a pior situação de conservação da edificação relacionada às atividades de manutenção.

Os números são um alerta aos proprietários de imóveis em condomínios verticais. As pesquisas mostram que o investimento em manutenção é muito menor se feito desde os primeiros anos de idade da edificação, de forma correta, com companhamento técnico profissional, e se efetuados de forma preventiva seguindo um planejamento de manutenções, podem sim contribuir para o prolongamento da vida útil da edificação e da segurança dos moradores. 

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