MANUTENÇÃO PREVENTIVA & PLANO DE MANUTENÇÃO - Florianópolis - O que é ?

Posted by Simone Nunes Verzola on 14:58 with No comments

O que é a manutenção predial em condomínios?
Como é feito o plano de manutenção para condomínios? 
Por que fazer a manutenção preventiva x manutenção corretiva?
Quando fazer o plano de manutenção?

Questionamentos corriqueiros, mas ainda pouco conscientizados pelos proprietários de unidades residenciais constantes em um condomínio multifamiliar e/ou condomínios comerciais.

 A  manutenção predial é definida por norma NBR 5674:1999 e composta por um conjunto de atividades técnicas e administrativas com a função de conservar ou recuperar a funcionalidade e o desempenho da edificação e de seus componentes, mantendo a segurança do imóvel para o uso. 

 Como vimos no post "MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA PARA CONDOMÍNIOS - Florianópolis - Relação entre investimento e retorno", a manutenção preventiva pode representar uma economia de até 5X se comparada à manutenção corretiva (executada tardiamente para recuperar/restaurar a função de um sistema ou de seus componentes). 

 A manutenção preventiva, só pode ser executada mediante um planejamento prévio, o qual deve ser executado por um profissional de arquitetura ou de engenharia civil, o qual é disposto num documento técnico denominado PLANO DE MANUTENÇÕES PREDIAIS. 

 Para a elaboração do Plano de Manutenções Prediais para um condomínio, o profissional habilitado utiliza todos os dados administrativos e técnico que sejam colocados a sua disposição quais eles:

  • Projetos: arquitetônico, estrutural, preventivo contra incêndio e SPDA;
  • Memorial descritivo;
  • Manual de operação, uso e manutenção e/ou Manual do síndico;
  • Documentos administrativos como; Atas de reuniões de condomínios que constem indicações de problemas prediais; OS (ordens de serviços) e contratos de manutenções já executadas;
  • Laudos de vistoria ou periciais (caso existam);
  • Entrevistas com os gestores do condomínio;
É feita então uma vistoria técnica em todos os sistemas prediais e componentes do condomínio gerando um Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP).

 Por meio dessas ferramentas faz-se a constatação da real situação construtiva da edificação até os limites da propriedade, indicando todas as manifestações patológicas com relatório fotográfico e indagação de causas e origens. 

 A elaboração do LTIP segue requisitos e procedimentos instituídos pela Norma de Inspeção Predial IBAPE/SP (2011) e apresenta em seu corpo a análise para gerenciamento de risco com a utilização da Metodologia GUT, que atende aos requisitos de (G) gravidade, (U) urgência e (T) tendência, quanto à classificação das patologias identificadas pelo inspetor em relação ao risco ao usuário e ao patrimônio em avaliação. Também utiliza como base de elaboração a NBR 15.575/2013 – Norma de Desempenho e a NBR 13.752/1996 – Perícias de Engenharia na Construção Civil.

 Com o LTIP em mãos o profissional elabora o Plano de Manutenções Prediais para o condomínio avaliado. O Plano de Manutenções é elaborado segundo procedimentos instituídos em norma, NBR 5674/1999 - Manutenção de Edificações - Procedimentos; NBR 15.575/2013 - Edificações Habitacionais - Desempenho;  NBR 14.037/1998 - Manual de Operação, Uso e Manutenção das edificações - Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação; NBR 5462/1994 - Confiabilidade e Mantenabilidade.

 O momento mais apropriado para se instituir um plano de manutenção no condomínio é já nos primeiros anos após a entrega pela construtora. Com o memorial descritivo e o manual de operação, uso e manutenção cedidos pela construtora/incorporadora no ato da compra das unidades autônomas faz-se o primeiro Laudo Técnico de Vistoria e elabora-se o plano para inicio das ações preventivas que irão manter a vida útil dos sistemas e componentes evitando perda precoce de desempenho e funcionalidade e ainda vão permitir o treinamento do pessoal (sindico, zelador, demais funcionários) de forma mais eficiente, planejamento dos investimentos nas manutenções (evitando gastos não previstos em rateios), promovendo economia de até 5x e ainda mantendo a segurança, a salutabilidade e o valor do patrimônio ao longo dos anos.