GARANTIA LEGAL - Estão findando os 5 anos da entrega do imóvel

PRAZO DE GARANTIA LEGAL, o famoso período de 5 anos a contar do habite-se da construção, conhecido por ser o tempo durante o qual o construtor permanece como responsável pelos defeitos que eventualmente venham a ocorrer.

A verdadeira questão é, que desde 2001 há uma tendência jurisprudencial de se considerar o período de 5 anos como prazo legal e genérico de garantia, decisão que tem sido reafirmada com embasamento na ABNT NBR 15575:2013. A atual Norma de Desempenho apresenta na tabela D1 detalhados prazos de garantia praticados pelo setor da construção civil, que por conceito correspondem ao período de tempo em que é elevada a probabilidade de se manifestarem eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, decorridos de anomalias que repercutam em desempenho inferior àquele previsto.

Portanto há que se entender que sistemas e componentes da edificação que em situações de uso e durabilidade normais possuam uma vida útil inferior a 5 anos terão prazos de garantia inferiores, pois alguns elementos e componentes não atingem esse período de tempo. Prazos esses que não incorrem nos casos de defeito ou falha. Todas essas questões de garantias, vida útil, prazos prescricionais e relações fornecedor X consumidor estão contempladas em normas técnicas e leis, como a NBR 15575, o Código Civil (CC) e o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Alguns prazos prescricionais são importantes para o consumidor saber como proceder ao realizar reclamações de falhas e defeitos, a fim de ter suas garantias legais preservadas.

• 6 meses para falhas de solidez e segurança, para pedir redibição contratual, contado a partir da expedição do habite-se. 
• 1 ano da entrega, para vícios já existentes nessa data. Para abatimento do preço ou anulação do contrato.
• 2 anos da entrega para vícios graves que aparecem mais tarde, observados até 1 ano da compra.
• 5 anos para garantia legal  para falhas construtivas, contado a partir da expedição do habite-se.
• 10 anos, novo prazo estabelecido no art. 205 do Código Civil que anteriormente previa 20 anos, para reparação da estrutura e danos decorrentes desta, contado a partir da expedição do habite-se, assim como para correção de vicio oculto, contando o prazo a partir da constatação. Em se tratando de falhas construtivas graves, alguns doutrinadores admitem a aplicação do prazo de 3 anos.

Para avaliação de cada caso é preciso um perito com extenso conhecimento sobre os sistemas, elementos e componentes da edificação assim como um jurista, para a adequação às leis e asserções de direitos legais.

A tabela D1 anexo da Norma de Desempenho, NBR 15575 apresenta os seguintes prazos para garantias, os quais tem sido amplamente aplicados:

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LAUDO DE CONSTATAÇÃO PARA ARQUITETOS - Resguardo profissional

Muitos Arquitetos têm se deparado com processos judiciais devido a danos ou prejuízos decorrentes de obras de reforma e interiores. Sim, em alguns casos essa imputação de culpa é procedente e pode se dar devido à falha de projeto ou de execução.

Há também os casos em que os proprietários lançam mão de contratar profissionais legalmente habilitados para o trabalho de projeto, execução e acompanhamento de obra, por isso entrou em vigor em 04/2014 a norma técnica, NBR 16280, que obriga a contratação de responsável técnico por todas as fazes do processo, assim como uma análise documentada elaborada por Arquiteto ou Engenheiro, que ateste que as alterações propostas em projeto não alteram ou comprometem a segurança da edificação e do seu entorno. 

A norma vale para condomínios verticais e para qualquer alteração feita nas edificações, inclusive as executadas dentro das unidades. Tem-se que ter a responsabilidade de saber que a contratação de um bom pedreiro não garante a integridade e a ausência de maiores problemas para a estrutura da edificação.

A observação do comportamento da estrutura e dos componentes da edificação é fundamental para que se evite desde pequenos incômodos estéticos como fissuras, até acidentes com quedas de partes da construção ou colapsos totais.

Mas há ainda os casos em que o profissional executa todas as etapas do processo em acordo com as normas e procedimentos de segurança, mas por não observar ou mesmo observando, não documentar danos construtivos pré-existentes na edificação pela qual é responsável técnico, acaba sendo culpabilizado indevidamente pelas patologias que por vezes podem ser apenas estéticas e outras podem ser estruturais.

Para se resguardar legalmente, o Arquiteto deve contratar um profissional especializado e isento para a elaboração de um laudo inicial de obra ou laudo de constatação. Esse serviço é composto por uma vistoria técnica , verificação e registro escrito e fotográfico das condições da edificação antes do início da obra, com descrição minuciosa das falhas e anomalias observadas. Deve-se sempre exigir a RRT/ART sobre o laudo técnico.

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Problemas de UMIDADE na construção - PATOLOGIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Este é o primeiro post da série Patologias na Construção Civil, e vai abordar um problema que atinge muita gente e que depois de instalado requer atenção e dedicação para ser sanado.

Os aborrecimentos ocasionados pela UMIDADE são recorrentes e um dos maiores problemas de uma edificação durante sua vida útil e a patologia de umidade está associada, dentre outras coisas, à idade da construção, ao clima, aos materiais e técnicas construtivas aplicadas e ao nível de controle de qualidade realizado nas construções.

Os problemas na construção civil causados pela umidade podem estar relacionados a até 60% das manifestações patológicas encontradas em edificações em fase de uso e operação e podem levar a prejuízos de caráter funcional, de desempenho, estéticos e estruturais podendo representar risco a segurança e a saúde dos usuários.

Por isso não se deve negligenciar a UMIDADE, que pode se manifestar causando pequenos incômodos visuais e estéticos e até levar a patologias graves estruturais.

Dentre os tipos já classificados está a UMIDADE ASCENDENTE POR CAPILARIDADE. 

Também chamada de umidade originada do solo ou umidade ascensional, é percebida nas regiões mais inferiores de muros e paredes. Pode atingir até a altura de 1m e ocasionar danos no revestimento argamassado, na película de pintura, na alvenaria e também pode atingir as estruturas de concreto.

 FONTE: DO AUTOR

Ocorre devido a um fenômeno físico chamado capilaridade, que é a propriedade dos fluidos de atingir alturas variáveis quando se situam no interior de tubos de pequeno diâmetro ou capilares. Isso ocorre devido à tensão superficial existente entre o líquido e as paredes de contato, que é uma força maior que a da gravidade e que se impõe sobre a lei dos vasos comunicantes.

A melhor maneira de evitar que esse tipo de umidade acometa a sua construção é ainda na etapa de projeto e construção, prevendo sistemas eficientes de impermeabilização da estrutura e revestimentos que impeçam a absorção de água proveniente do solo. Quando a patologia já está instalada, existem ações de manutenção corretiva empregadas para reduzir ao máximo as incomodações causadas por esse tipo de manifestação patológica, mas as intervenções de correção não atingem 100% de eficácia.

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Perícia, Consultoria em Manutenção, Inspeção Predial, Laudos em Florianópolis - APRESENTAÇÃO

O blog Perícias e Laudos em Florianópolis, é um canal de comunicação que traz informações das áreas da engenharia civil e da arquitetura, sobre procedimentos de perícia, laudos, normas e legislações pertinentes ao conteúdo, manifestações patológicas das edificações, problemas recorrentes das construções, dicas de manutenção, orientações sobre inspeção predial, artigos científicos publicados, dentre outros tópicos.

Diante dos acidentes prediais cada vez mais recorrentes, colapsos de diversas estruturas envolvendo vítimas, negligência na manutenção das edificações, falha na qualidade das intervenções de reparos e o incontestável fator envelhecimento das construções, pretende-se disponibilizar conteúdo de qualidade e fácil entendimento para todo tipo de leitor interessado em conhecer mais sobre o assunto.

Sejam todos bem vindos ao espaço Perícias e Laudos em Florianópolis, onde sugestões de pautas, dúvidas, informações adicionais sobre os assuntos abordados, dentre outras contribuições para o bom desenvolvimento da matéria em questão serão acolhidos e desenvolvidos sempre que possível.

A todos, boa leitura.

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